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土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算します。ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになります。

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売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なります。

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譲渡所得金額の計算

課税譲渡所得は、次の算式により計算します。
次の算式で計算した結果、損失が生じても、土地や建物の譲渡による所得以外の所得との損益通算はできません。
ただし、マイホームを売ったときは、損失を控除できる特例があります。

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税額の計算

●	課税譲渡所得に税率を適用して税額を計算します。
●	適用する税率は、「長期譲渡所得」になるか、「短期譲渡所得」になるかによって、右の表のように異なります。
●	土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は、「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
●	例えば平成18年中に譲渡した場合は、その土地や建物の取得が平成12年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成13年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。


●	自分が住んでいる家や敷地を売ったときや、以前に住んでいた家や敷地を住まなくなってから3年後の12月31日までに売ったときなど、一定の要件を満たす場合には次の特例が受けられます。これらの特例を受ける場合は、住民票の写しなどを添付した確定申告書の提出が必要です。
■	マイホームを売って、譲渡益がある場合

（1）3,000万円の特別控除の特例

長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得の金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。

（2）軽減税率の特例


売った年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次のとおり軽減された税率で税額を計算することになります。

（3）買換え（交換）の特例

マイホームの買換え（交換）をした場合は、〈イ〉売った年の1月1日現在で、所有期間10年超、居住期間10年以上の場合、〈ロ〉相続等で取得したもので、売った年の1月1日現在で、所有期間10年超、居住期間30年以上の場合など、一定の要件に該当する場合は、課税を繰り延べる特例が受けられます。
ただし、上記（1）3,000万円の特別控除の特例又は（2）軽減税率の特例とは、選択適用となっています。

■	マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合
●	売った年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えるマイホームの譲渡損失が生じた場合には、次のA又はBにより、その譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算することができます。
●	その年で通算しきれなかった譲渡損失の金額がある場合には、その年の翌年以後3年内の各年分（合計所得金額が3,000万円を超える年分を除きます）の所得から繰越控除することができます。

A.新たにマイホームを買換える場合の特例

売ったマイホームの代わりに新たなマイホームを取得し、年末においてその新たなマイホームの取得に係る住宅ローン残高がある場合は、一定の要件の下で、そのマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

B.新たにマイホームを買換えない場合の特例


マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売った場合は、一定の要件の下で、そのマイホームの譲渡損失（住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額を限度とします）の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。手続（1）損益通算の特例の適用を受ける場合マイホームの譲渡損失の金額に関する明細書など、一定の書類を添付した確定申告書を提出する必要があります。（2）繰越控除の特例の適用を受ける場合（1）の確定申告書を申告期限内に提出し、かつ、以後の年も連続して確定申告書を提出している必要があります。その上で、繰越控除の特例の適用を受ける年分において控除を受ける金額の明細書など、特例に応じた一定の書類を添付した確定申告書を提出する必要があります。